Après que la Cour constitutionnelle fédérale allemande ait jugé, dans sa décision du 25 mars 2021 (2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20), que la loi berlinoise sur les restrictions de loyer dans le secteur du logement à Berlin (« plafond de loyer de Berlin ») était incompatible avec la Constitution allemande et donc nulle et non avenue, le mécontentement des locataires berlinois a été considérable.
Parce que les logements abordables se raréfient surtout dans les grandes villes allemandes ; le plafonnement des loyers est destiné à s’appliquer là où le marché du logement est particulièrement tendu. A ce jour, ce plafonnement reste malheureusement le seul moyen légal, à disposition des locataires, de limiter le prix de leur loyer à un taux de dix pour cent au-dessus du loyer local comparable.
Découvrez ci-dessous les éléments à prendre en compte afin de faire valoir vos droits :
1. Suis-je concerné par le plafonnement des loyers ?
Si vous avez des doutes concernant la légalité du montant de votre loyer, il est tout d’abord nécessaire de déterminer si les dispositions légales du plafonnement des loyers sont applicables à votre situation. Le plafonnement des loyers s’applique toujours là où un marché du logement tendu a été défini par les différents États fédéraux allemands. Il est par la suite valable pour une durée de cinq ans. Après cette période, les différents États fédéraux peuvent demander une prolongation jusqu’au 31 décembre 2025. À Berlin, le Sénat a adopté le 19 mai 2020 (GVBI. p. 343) l’ordonnance sur le montant de loyer autorisé au début de la location conformément à l’article 556d (2) du code civil allemand (Mietenbegrenzungsverordnung), prolongeant ainsi le plafonnement des loyers jusqu’à la fin de 2025.
2. Calcul de l’indice des loyers (loyer comparatif local)
Si vous avez des doutes concernant la légalité du montant de votre loyer, il est tout d’abord nécessaire de déterminer si les dispositions légales du plafonnement des loyers sont applicables à votre situation. Le plafonnement des loyers s’applique toujours là où un marché du logement tendu a été défini par les différents États fédéraux allemands. Il est par la suite valable pour une durée de cinq ans. Après cette période, les différents États fédéraux peuvent demander une prolongation jusqu’au 31 décembre 2025. À Berlin, le Sénat a adopté le 19 mai 2020 (GVBI. p. 343) l’ordonnance sur le montant de loyer autorisé au début de la location conformément à l’article 556d (2) du code civil allemand (Mietenbegrenzungsverordnung), prolongeant ainsi le plafonnement des loyers jusqu’à la fin de 2025.
3. La lettre de plainte
Par la suite, il peut être conseillé de rédiger une lettre de plainte à travers laquelle vous informez votre propriétaire que votre loyer net dépasse de plus de 10 % le loyer local comparable. Cela donne lieu à un grand nombre de créances, qui sont également alléguées dans le cadre de cette lettre de plainte et sont liées à une ou plusieurs créances contre votre propriétaire. Nous vous accompagnerons volontiers dans vos démarches afin de faire valoir efficacement les droits que vous confère la loi sur le plafonnement des loyers.
4. Y a-t-il des exceptions ?
Oui. Le plafonnement des loyers ne s’applique pas pleinement aux nouveaux bâtiments (logements utilisés et loués pour la première fois après le 1er octobre 2014), par crainte de dissuader les investisseurs de continuer à faire construire de nouveaux logements.
Par conséquent, il s’applique en principe à la relocation des appartements existants.
Toutefois, il existe également quelques exceptions à cette règle. En particulier, si des mesures de modernisation ont été réalisées dans des appartements, le plafonnement des loyers ne s’applique pas pour indemniser le propriétaire des coûts des mesures de modernisation. Par conséquent, la première location après une modernisation complète est exemptée du plafonnement des loyers. Le processus de modernisation complète a été caractérisé par le Tribunal fédéral d’Allemagne (VIII ZR 369/18) : un effort de construction substantiel dans le sens d’une modernisation complète peut être supposé si les coûts atteignent environ ⅓ de l’effort requis pour un appartement nouvellement construit. Ce n’est qu’alors que l’application du plafonnement des loyers est exclue.
Il est également important de savoir que votre propriétaire doit vous informer par écrit, lors de la signature du contrat de location, que le bien de location a fait l’objet d’une modernisation complète et qu’en conséquence, le plafonnement du loyer n’est pas applicable à votre situation. S’il ne le fait pas, il ne peut pas prétendre que le plafonnement des loyers ne s’applique pas à votre bail. Toutefois, le propriétaire a la possibilité de remédier rétroactivement au manquement de son obligation d’information et pourra ainsi augmenter le prix du loyer deux ans plus tard. Si le propriétaire n’a pas respecté cette exigence de forme écrite mais continue d’exiger un loyer plus élevé que le loyer comparatif local, le loyer net convenu est nul par la loi et doit être réduit à l’indice des loyers applicable à votre logement jusqu’à deux ans après que le propriétaire ait fourni les explications écrites.
Les mesures de modernisation qui ne sont pas considérées comme complètes peuvent également justifier un loyer supérieur au plafond de prix sous certaines conditions. N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !
Si le propriétaire a déjà fixé un prix supérieur à l’indice des loyers avec le locataire précédent, il peut invoquer les droits acquis auprès du prochain preneur. Les propriétaires peuvent donc continuer à facturer un loyer qui était licitement convenu avec l’ancien preneur lors de la relocation. Le plafonnement des loyers ne s’applique pas.
5. Quels sont mes droits ?
Un certain nombre de revendications découlent du plafonnement des loyers. Depuis le 1er janvier 2019, le propriétaire est tenu de vous communiquer, sans sollicitation et par écrit, le montant du loyer demandé par le précédent locataire avant la conclusion du contrat. Ce droit vous revient dès lors que prix du loyer demander par le bailleur est fixé 10% au-dessus du loyer comparatif local. En outre, dans le cadre du processus de modernisation déjà évoquée ci-dessus, le propriétaire doit vous fournir par écrit des informations claires sur l’exemption dont il se prévaut. Si le propriétaire ne fournit pas ces informations, vous pouvez déposer une plainte informelle et réduire le loyer au niveau du loyer local comparable. Ce n’est que lorsque le propriétaire a fourni ces informations qu’il peut à nouveau augmenter le loyer deux ans plus tard.
En outre, sous certaines conditions, vous pouvez retenir la différence du loyer payé en trop à partir du moment où la lettre de plainte est reçue par le propriétaire.
De plus, les droits des locataires résultant du plafonnement des loyers ont été renforcés avec effet au 1er avril 2020. Depuis, ils peuvent récupérer rétroactivement les loyers payés en trop pour les locations établies après le 1er avril 2020. Ce règlement s’applique si les locataires se plaignent du loyer excessif dans les 30 mois suivant le début de la location et que celle-ci n’a pas encore pris fin. Les plaintes déposées plus de 30 mois après le début de la location ne justifient que le droit de récupérer le loyer qui est devenu exigible après la lettre la plainte.
Pour les contrats de location existants conclus jusqu’au 31 mars 2020 inclus, la mise en demeure ne s’applique que pour l’avenir, c’est-à-dire que les loyers payés en trop ne peuvent être réclamés qu’à partir de la date de la mise en demeure. Dans de rares cas, cependant, une demande de dommages et intérêts pour la restitution de la totalité du loyer payé en trop peut être envisagée si les conditions nécessaires sont réunies.
Par ailleurs, vous pouvez demander des informations spécifiques dans la lettre de plainte concernant les circonstances ou les faits qui sont déterminants pour l’admissibilité du loyer initialement convenu, tels que la consommation d’énergie (en kWh/m²/a) ou l’année de construction du bâtiment. De cette façon, en cas de doute, vous pouvez être sûr lors de la détermination du loyer maximum autorisé, de la manière dont le loyer net convenu à l’origine a été obtenu et si une réduction du loyer peut être envisagée.
Si une réduction de loyer est effectivement justifiée, vous avez également droit à la restitution de la caution versée en trop au prorata sous la forme d’une somme d’argent.
Si votre propriétaire refuse toujours la réduction de loyer, vous pouvez toujours décider d’engager une action en justice à son encontre. Vous pouvez également exiger du propriétaire les frais dits de justice (demandes de dommages-intérêts) qui peuvent être occasionnés, par exemple par un conseil juridique ou une procédure judiciaire, si vous obtenez gain de cause. Nous sommes à votre disposition et serons heureux de vous conseiller en cas de besoin.