OLG Dresden, arrêt du 24 février 2021 – 5 U 1782/20 (Tribunal de grande instance de Chemnitz)
Un détaillant qui n’a pas été autorisé à ouvrir son magasin en raison de l’ordre de fermeture lié à la pandémie de Corona ne doit payer que 50 % du loyer net du magasin.
La défenderesse, qui exploite un magasin de textile au détail, n’a pas payé son loyer pour le mois d’avril 2020. Elle se prévaut du fait qu’elle n’a pas été autorisée à ouvrir son magasin au cours de la période allant du 19 mars 2020 au 19 avril 2020 inclus, en raison de « l’arrêté général d’application des mesures de la loi sur la protection contre les infections à l’occasion de la pandémie de corona » des 18 et 20 mars 2020. Ce faisant, elle invoque un défaut de l’objet de la location au sens de l’article 536 I BGB, ou alternativement une réduction du loyer par le biais d’une renégociation du bail selon la théorie de l’imprévision conformément à l’article 313 BGB. Le tribunal de grande instance de Chemnitz (Landgericht) a condamné la défenderesse à payer le loyer d’avril 2020 au motif que l’ordre de fermeture de l’État n’a pas entraîné de défaut dans le bien locatif.
Contrairement au Landgericht, la Cour estime qu’il est possible d’interpréter le bail entre les parties sur le fondement de la répartition des risques prévue par la loi en matière de droit du bail, en ce sens qu’un défaut du bien loué est associé à l’ordre de fermeture de l’État. Il convient donc de considérer qu’il y a eu un changement des circonstances ayant prévalu lors de la conclusion du bail au sens de l’article 313, alinéa 1, du BGB, qui a rendu nécessaire une renégociation du contrat de location. En conséquence, le Sénat a jugé qu’une réduction de moitié du loyer net pour la période de fermeture était appropriée.