OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 – 5 U 1782/20 (LG Chemnitz)
Ein Einzelhändler, der sein Geschäft aufgrund coronabedingter Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, muss für das Ladenlokal nur 50% der Kaltmiete zahlen.
Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hat die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt. Sie beruft sich darauf, dass sie in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 ihr Geschäft aufgrund der „Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona-Pandemie“ vom 18. bzw. 20.3.2020 nicht öffnen durfte. Sie beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts iSd § 536 I BGB, hilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Weg der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Das LG Chemnitz verurteilte die Beklagte zur Zahlung der April-Miete 2020 mit der Begründung, die staatliche Schließungsanordnung führe nicht zu einem Mangel des Mietobjekts.
Anders als das LG hält es der Senat für möglich, den Mietvertrag der Parteien aufgrund der gesetzlichen Risikoverteilung im Mietrecht dahin auszulegen, dass mit der staatlichen Schließungsanordnung ein Mangel des Mietobjekts verbunden ist. Es sei dementsprechend von einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinn von § 313 Abs. 1 BGB auszugehen, die eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich mache. Im Ergebnis entschied der Senat, dass die hälftige Reduzierung der Kaltmiete für die Zeit der Schließung angemessen sei.